Тема дня: Банки РФ поддерживают создание единой программы льготной ипотеки

Ранее газета «Ведомости» сообщила, что госкорпорация «Дом.РФ» предлагает с середины года запустить долгосрочную программу единой льготной ипотеки, для определенных категорий – например, семей с двумя детьми, инвалидов, молодых семей до 36 лет на Дальнем Востоке и в Арктике, жителей населенных пунктов с нехваткой спроса и предложения. Но если ключевая ставка ЦБ будет превышать 10% (это соответствует ставкам по ипотечным кредитам примерно в 12%), льготы должны работать для всех граждан – как сейчас по льготной ипотеке на новостройки под 8%.

«Мы поддерживаем предложение, так как оно максимально учитывает потребности рынка и включает условия, позволяющие избегать перегрева рынка», - заявил зампредседателя правления «Абсолют банка» Антон Павлов.

По словам главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, важно, что единая льготная программа будет действовать в двух режимах: при низких ставках льготы по ипотеке будут точечными для определенных категорий, а при росте ключевой ставки выше 10% годовых льготная ипотека будет распространяться на всех граждан (с ограничением по уровню дохода).

«Формирование долгосрочной единой программы субсидируемой ипотеки позитивно для стабильного развития строительной отрасли, ведь существенная доля ипотечных кредитов на первичном рынке выдается на льготных условиях», - добавила она.

Дифференциация льготных ипотечных продуктов от уровня рыночных ставок, а не только от категории обратившегося лица, положительно скажется на рынке, считает директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников. Однако стимулирование отдельных субъектов РФ приведет к созданию новых ограничений, что снизит доступность льготной ипотеки, добавил он.

В ВТБ напомнили, что неоднократно озвучивали предложение унифицировать региональные программы ипотеки, направив фокус поддержки на социальные категории заемщиков, а также на местности, требующие более активного ввода нового жилья. «Такой подход обеспечит большую адресность государственной поддержки. Сейчас проблема особенно актуальна, с учетом изменившихся параметров льготной ипотеки, в первую очередь – повышенного первого взноса», - отметили в пресс-службе.

«На состояние ипотечного рынка влияют сейчас разнонаправленные факторы. За то, что это будет продолжаться, выступают: сохраняющийся спрос на жилье, особенно в столичных агломерациях, активное стимулирование со стороны государства путем утверждения льготных программ и, наконец, вера россиян в то, что недвижимость – это лучший актив, способный в случае его избыточности для конкретной семьи приносить ей пассивный доход.

Однако доходы большинства россиян не дают возможность претендовать им на реальную покупку столь дорогостоящего для них актива. Процентные ставки при отсутствии льготных схем все-таки высоки по отношению к инфляции и реальному росту доходов. Поэтому-то и были запущены механизмы льготной ипотеки, сфера действия которой последние годы расширялась. Стоит напомнить, что из разных "льготных ипотек" семейная существует с 2018 года, дальневосточная – с конца 2019-го, сельская и льготная – с 2020-го, для IT-специалистов – с 2022-го и, наконец, на территории новых субъектов федерации – с января 2023 года. При этом в льготные программы вносились изменения: увеличивалась максимальная сумма кредита, расширялся круг возможных получателей, вводились возможности для объектов индивидуального строительства. Сами программы уже неоднократно пролонгировались. Последняя инициатива о расширении действия льготной ипотеки была в сентябре прошлого года в выступлении президента на Восточном экономическом форуме.

Однако дальнейшее развертывание льготных программ кредитования на покупку жилья, тем более в условиях резко возросшей в конце 2023 года ключевой ставки, чревато дополнительной нагрузкой на бюджет. Средств на возмещение затрат в рамках льготных ипотечных программ требуется больше, а увеличившийся разрыв между рыночными и льготными ипотечными ставками негативно влияет на сам рынок недвижимости.

Очевидно, что условия реализации программ льготного кредитования ипотеки существенно изменились по отношению к ситуации, которая была несколько лет назад, когда данный механизм запускался. Это предопределяет необходимость принятия продуманных мер, направленных на существенную корректировку схем льготного ипотечного кредитования, в том числе за счет введения ее единой системы, с утверждением общих и более жестких требований», - считает Владимир Климанов, директор Центра региональной политики Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС.

«Льготная ипотека, введенная в 2019 году как мера социальной поддержки населения, экономической поддержки девелоперов, финансовой поддержки банковского сектора, по сути выполнила свою историческую миссию. Ввиду этого в 2024-м анонсировано ее сворачивание. Однако ни банковский сектор, ни девелоперы не готовы к сценарию резкой отмены всех льготных программ.

Существенно повысившаяся цена заимствования также является заградительной мерой для кредитных покупок недвижимости гражданами на первичном рынке по рыночным ставкам банковского процента. В этой связи выдвигаются различные инициативы, направленные на поиск новых юридических и организационных механизмов, которые позволили бы сохранить баланс интересов всех перечисленных участников и при этом несколько остудить перегретый спрос, что положительно отразилось бы на цене объектов на первичном рынке. Для государства это также способ не допустить дальнейшего роста объемов расходов бюджета на покрытие разрыва между рыночной и льготной процентными ставками по кредитам. Эти расходы уже весьма значительны. Поэтому весьма вероятно, что не позже чем к концу весны будет разработан и утвержден уточненный механизм, позволяющий рассчитывать на более адресную и целевую поддержку действительно нуждающихся в недвижимости как основном жилье граждан и семей с детьми», - прокомментировал Дмитрий Десятниченко, доцент кафедры экономики, руководитель образовательной программы «Экономика» СЗИУ РАНХиГС.